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房地產進入 新常態 黃金10年或已結束
國傢統計局9月18日公佈的數據顯示，繼7月首現下跌後，"北上廣深"4個一線城市房價跌幅超過1%。其實，6月份以來，我國城市房價指數環比跌幅逐漸擴大，越來越多城市步入房價下跌通道。在樓市"金九銀十"的傳統銷售旺季來臨之際，市場仍未擺脫交易疲軟的尷尬。我國樓市步入"新常態"之際，相關部門的房地產調控思路也需要調整。
國傢統計局9月18日公佈瞭8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，與上月相比，70個大中城市新房價格除溫州基本持平、廈門上漲0.2%之外，其餘68個城市新房價格全部下降。其中，杭州下降最多，降幅為2.1%；北京、上海、廣州、深圳4個一線城市分汽車貸款率利試算表別下降1.2%、 1.3%、1.3%和1.1%。但是，價格環比下降的68個城市中，有21個城市的降幅比上月收窄。
與去年同期相比，新房價格下降的城市有19個。同比價格變動中，廈門的漲幅最高，達到6.4%；杭州的降幅最大，為5.6%。國傢統計局城市司高級統計師劉建偉告訴《經濟日報》記者，新房價格同比下降的城市較7月份增加瞭16個，但48個城市的新房價格卻出現同比小幅上漲。
二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，除合肥上漲0.1%、廈門和遵義持平外，其餘67個城市均出現環比下降。環比價格變動中，最低為廣州和牡丹江，下降1.4%。
與去年同期相比，二手住宅價格下降的城市有32個、持平的城市有1個、上漲的城市有37個。8月份二手住宅同比價格變動中，最高漲幅為鄭州的5.2%，最大降幅為溫州的10.5%。
據記者瞭解，不僅樓市價格呈現整體下降的態勢，與房地產市場相關的數據也普遍不被看好。國傢統計局此前公佈的數據顯示，1至8月，全國房地產開發投資達58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1至7月回落0.5個百分點。其中，住宅投資增速回落0.9%。前8個月，商品房銷售面積為 64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比前7個月擴大瞭0.7個百分點，其中，住宅銷售面積下降10%。同時，前8個月房地產開發企業到位資金為 79062億元，同比增長2.7%，增速比前7個月回落0.5個百分點。
面對樓市低迷的狀況，有些城市放松瞭已執行3年有餘的限購政策。但是，從實際效果來看，限購放松並沒有給這些城市帶來明顯的量價回升。"金九銀十"本應是傳統的樓市銷售旺季，通常來說，這段時期，供給量會增加，房地產開發商"以價換量"現象將有可能更為普遍。但是，如今"金九"並沒有出現，樓市仍然延續著過去幾個月以來的頹勢。
某集團副總裁胡景暉曾預計，2014年的"金九銀十"將是在價格進一步小幅回落的前提下出現的成交量的逐步復蘇，今年的"金九"成色大減，難以再現2013年的熱銷景象。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，未來一段時間房地產市場走勢如何，關鍵要看信貸政策。而信貸政策是與貨幣政策緊密相連的，貨幣政策又是與宏觀經濟形勢密切相關的。也就是說，宏觀經濟形勢將直接影響樓市的復蘇或低迷。
業內專傢則普遍認為，樓市依然走低的深層次原因在於，房地產市場發展的內在動力和供求關系發生瞭變化。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產行業的高速增長時期已經過去。"未來，我們將面臨房地產市場的新常態，其最重要的表現就是市場波動、增速下滑。"秦虹說。
在秦虹看來，不應該盯住樓市依然低迷的現狀不放，而應該以中長期的視野來觀察房地產市場的走向。她認為，目前出現的幾個重要變化值得關註。比如，以新房交易為主的階段已經過去。這也就意味著，受到城鎮化進程不斷推進等因素的影響，房地產市場的需求仍然在不斷增長，隻是供給結構發生瞭變化，市場有可能不再需要更多的新建商品房。
另外，秦虹認為，隨著消費結構升級和產業結構升級，我國房地產市場以住宅開發為主體的時代也即將過去。在相當長的時間裡，我國的住宅開發量占到整個房地產開發總量的80%以上。未來，非住宅開發的增速將有可能超過住宅開發的增速。
目前，有一種觀點認為，以本輪房地產市場整體下行為標志，我國房地產市場的"黃金10年"已然結束。這是否意味著我國房地產行業達到谷底、不再有重新崛起的機會？秦虹認為，我國房地產行業仍然有發展機會，隻不過是結構性的機會，而不再是過去那種隻要開發住宅地產就賺錢的趨勢性機會。房地產開發企業隻有緊跟市場，開發出適合消費者需求的產品，無論是住宅地產還是包括產業、養老、旅遊、度假等地產模式在內的非住宅地產，都仍然擁有十分廣闊的市場前景。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-21/11212917048.shtml
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